Коротко про зміну цільового призначення земельної ділянки

Загальновідомо, що усі землі в Україні різняться між собою за своїм цільовим призначенням. Та часто виникають ситуації, коли для подальшого господарювання  на земельній ділянці необхідно змінити таке цільове призначення. Про порядок такої зміни і поговоримо далі.

Як зазначає Земельний кодекс України у ч. 3 ст. 20 зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності провадиться:

• щодо земельних ділянок, розташованих у межах населеного пункту, – сільською, селищною, міською радою;
• щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, – районною державною адміністрацією, а щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, що не входять до території району, або в разі якщо районна державна адміністрація не утворена, – Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною державною адміністрацією.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування на його розроблення.

Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок. Але до початку здійснення активних дій необхідно визначитися із новим конкретним видом цільового призначення. У цьому нам допоможе Класифікація видів цільового призначення земельних ділянок, затверджена Наказом Держкомзему України №548 від 23.07.2010р., у якій зазначено вичерпний перелік всіх можливих видів цільового призначення, з якого необхідно обрати найбільш прийнятний.

Однією з необхідних умов зміни цільового призначення є надання законним користувачем відповідної згоди на таку зміну. Якщо ділянка перебуває у комунальній власності – такою згода оформляється рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, у державній власності– відповідним органом державної влади, а також нотаріально посвідченою  заявою фактичного користувача ділянки. Якщо ж ділянка є в приватній власності, – достатньо нотаріальної заяви власника ділянки.

Отже, вище наведені передумови виконані, а тому переходимо до першого етапу самого процесу зміни цільового призначення – виготовлення проекту. Відповідно до ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Для розроблення такого проекту необхідно звернутися до землевпорядної організації, що має у своєму штаті сертифікованих інженерів-землевпорядників. Також це може бути і фізична особа-підприємець. Перелік таких організацій можна знайти в Інтернеті або шляхом звичайного пошуку, або на офіційному сайті Держгеокадастру. Там же можна  перевірити і наявність чинного сертифіката інженера-землевпорядника. Розробка проекту землеустрою здійснюється на підставі укладеного із землевпорядною організацією договору, і так, при укладенні такого договору можна користуватися тими ж практичними порадами, що були викладені у моїй публікації «Як укласти договір і не нашкодити собі».

Землевпорядна організація має виконати геодезичні роботи і розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у строки, встановлені договором. Межі земельної ділянки, при потребі, мають бути закріплені межовими знаками встановленого зразка. Проект землеустрою має бути складений у паперовій формі та у формі електронного документу. Вимагайте у організації один примірник проекту для зберігання у себе.

Готовий проект підлягає погодженню і затвердженню у порядку і випадках, визначених ст. 186, 186-1 Земельного кодексу України.

Затвердження проекту здійснюється уповноваженими органами (за місцезнаходженням ділянки) на підставі відповідного клопотання:

1. 1) якщо земельна ділянка в межах населеного пункту – відповідними сільськими, селищними, міськими радами;
2. 2) за межами населених пунктів – районними державними адміністраціями;
3. 3) за межами населених пунктів, що не входять в території району або в разі, якщо районна державна адміністрація не утворена, – Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями.

Уповноважений орган приймає рішення про затвердження проекту і зміну цільового призначення земельної ділянки або про відмову у вчиненні таких дій.

Відмова органу влади має бути мотивованою та містити посилання на підстави для відмови. Такими підставами можуть бути:

• невідповідність запроектованого цільового призначення вимогам закону або прийнятих відповідно до нього нормативно-правових актів;
• неузгодженість цільового призначення земельної ділянки з вимогами затвердженої містобудівної документації або документації із землеустрою.

І тут варто згадати про законодавчі обмеження щодо зміни цільового призначення землі. До таких обмежень відносяться, зокрема:

• заборона зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв) – відома норма Перехідних положень Земельного кодексу України про мораторій;
• заборона зміни цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території  – ч. 4 ст. 24 закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Оскільки відомості про цільове призначення земельної ділянки обов’язково зазначаються у державному земельному кадастрі, необхідно також звернутися до державного кадастрового реєстратора у відповідному територіальному органі Держгеокадастру України. У більшості випадків реєстрація змін про відомості щодо земельної ділянки у Державному земельному кадастрі входить до комплексу робіт і послуг, що надає землевпорядна організація при розробленні проекту землеустрою. Результатом буде формування нового витягу з Державнго земельного кадастру у паперовому вигляді та внесення змін в електронний кадастр. Після цього новий вид цільового використання буде відображений на публічній кадастровій карті.

Наприкінці усієї цієї тривалої процедури відбувається реєстрація змін щодо відомостей про цільове призначення земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

На завершення поговоримо про відповідальність за нецільове використання земельних ділянок. Стаття 21 Земельного кодексу звучить доволі загрозливо: «Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:

• визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;
• визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;
• відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;
• притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель».

А відповідно до положень статей 141 та 143 Земельного кодексу підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Однак на практиці випадки, у яких припиняється право на земельну ділянку внаслідок її нецільового використання дуже рідкісні. Позбавлення ж саме права власності на землю за таких підстав є дуже дискусійним питанням, оскільки, як вважає ряд правників, таке позбавлення у більшості випадків не буде відповідати критерію пропорційності втручання держави у право власності цілям (суспільного інтересу) такого втручання, а у такому випадку буде вбачатися порушення статті 1 Першого протоколу Європейської конвенції з прав людини та основоположних свобод.

Щодо інших форм відповідальності за нецільове використання землі, слід зазначити, що відповідно до статті 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення за порушення правил використання земель встановлено відповідальність у вигляді накладення штрафу на громадян від п’яти до двадцяти п’яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (85 – 425 гривень) і на посадових осіб – від п’ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (255 – 510 гривень). У випадках, якщо нецільове використання землі буде поєднане із порушенням інших норм, зокрема законодавства про охорону навколишнього природного середовище, буде також наставати відповідальність і за іншими статтями Глави 7 КУпАП. Саме адміністративна відповідальність є найбільш реалістичним наслідком нецільового використання землі.

Кримінальна відповідальність за такі порушення можлива лише при встановленні таких складів злочинів, як забруднення або псування земель речовинами, відходами чи іншими матеріалами, шкідливими для життя, здоров’я людей або довкілля, внаслідок порушення спеціальних правил, якщо це створило небезпеку для життя, здоров’я людей чи довкілля (ст. 239 Кримінального кодексу України), безгосподарське використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їх родючості, виведення земель з сільськогосподарського обороту, змивання гумусного шару, порушення структури ґрунту (ст. 254 Кримінального кодексу України) та інші екологічні злочини (Розділ 8 особливої частини Кримінального кодексу України). Пошук у Реєстрі судових рішень наочно покаже, як часто дійсно настає така відповідальність.