Довіряй, але перевіряй: практичні поради для купівлі житла на первинному ринку нерухомості

Кожна людина прагне мати своє житло, свою фортецю в буремному морі сучасного життя. А темпи росту і розвитку житлового будівництва в Україні створюють значний обсяг пропозицій на ринку. Однак за яскравими рекламними матеріалами новобудов часто ховається підводне каміння, що створює перешкоди до отримання омріяних квадратних метрів. Саме тому ця публікація присвячена тому, якими ж знаннями озброїтися пересічному громадянину, перш ніж прийняти остаточне рішення про придбання житла в новобудові.

Отже, Ви зі всього розмаїття пропозицій обрали об’єкт, який Вам сподобався, на перший погляд негативних відгуків у мережі Інтернет виявлено не було – наступний крок: перший «розвідувальний» візит на відділ продажу забудовника. Не будемо зупинятися на огляді місця будівництва, схеми розташування бажаної квартири чи рендерних зображень будинку, перейдемо одразу до того, копії яких же документів слід попрохати забудовника надати Вам для ознайомлення.

По-перше, це дозвільний документ на будівництво. Якщо такий документ виданий  (зареєстрований) Держархбудінспекцією до червня 2017р. – це або декларація про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на виконання будівельних робіт. Законодавець у будь-якому випадку продовжив дію таких документів до закінчення будівництва. У випадку, якщо будівництво розпочате після змін до містобудівного законодавства, які набрали чинності у червня 2017р. таким документом може бути виключно дозвіл на виконання будівельних робіт.

По-друге, це документ про право на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво. При цьому необхідно звернути увагу на цільове та функціональне призначення земельної ділянки, яке зазначено у такому документі, та чи не порушує будівництво багатоквартирного житлового будинку таке цільове призначення.

По-третє, зразок договору, що пропонується до укладання з Вами разом із реквізитами забудовника за цим договором.

Звичайно можна попросити надати і інші документи, наприклад: копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, переглянути робочий проект на предмет креслень обраної Вами квартири, але для початку перевірки забудовника та об’єкту має вистачити і трьох перших пунктів. Відмова надати для ознайомлення такі документи вже має викликати у Вас підозру щодо забудовника.

При ознайомленні із наданими документами може виявитися, що землевласником (землекористувачем), замовником будівництва та суб’єктом, із яким укладається договір є різні юридичні та/або фізичні особи. У такому випадку радимо вимагати роз’яснення їх правового зв’язку із об’єктом будівництва та між собою.

Тепер можна перейти до перевірки забудовника за допомогою ресурсів, які нам люб’язно надає мережа Інтернет. Перевіряти потрібно і землевласника (землекористувача), і замовника будівництва, і особу, з якою Ви укладаєте договір.

В першу чергу звернемось до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, безкоштовний доступ до інформації з якого можна отримати за посиланням https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch . В поле для пошуку вводимо ідентифікаційний номер або точну назву. У результатах пошуку нас має цікавити наступне: відсутність відомостей про процедуру припинення юридичної особи, відсутність записів про відкриті виконавчі провадження щодо особи. У випадку, якщо наявні записи про відкриті виконавчі провадження, переходимо до автоматизованої системи виконавчих проваджень за посиланням https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors , де можна побачити інформацію в першу чергу, хто ж є стягувачем за цими виконавчими провадженнями щодо нашого забудовника. Якщо такими стягувачами є відповідна міська рада або прокуратура в інтересах відповідної міської ради, слід замислитись – це може стосуватися примусового стягнення внесків на пайову участь у розвитку інфраструктури міста, які зобов’язані сплачувати усі замовники будівництва відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Оскільки форма документу про введення об’єкта будівництва в експлуатацію передбачає не лише зазначення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста, а й реквізити платіжного документу про реальну сплату таких внесків, у забудовника, що не сплачує внески, можуть виникнути серйозні труднощі із введенням будинку в експлуатацію.

Далі перевіряємо забудовника у Єдиному державному реєстрі судових рішень http://reyestr.court.gov.ua/ (пошук здійснювати виключно за назвою) на наявність судових справ знову ж таки із органами місцевого самоврядування щодо пайової участі,  із Держархбудінспекцією, а також із іншими фізичними та юридичними особами щодо невиконання забудовником своїх договірних зобов’язань.

Якщо Вам не надали копію дозвільного документу на початок будівництва, або Ви хочете перевірити цей дозвільний документ, у тому числі і чи вносились до нього зміни – скористайтесь реєстром дозвільних документів на будівництво на сайті Держархбудінспекції за посиланням dabi.gov.ua/declarate/list.php. От тільки функціонал цього реєстру є досить незручний – доводиться здійснювати окремий пошуковий запит по кожному окремому місяцю кожного окремого року.

Після перевірки у державних реєстрах можна переходити до перевірки змісту договору. У договорі слід звернути особливу увагу на наступне:

• Ціна договору, розмір та періодичність кожного з платежів, наявність еквіваленту в іноземній валюті, перерахунок вартості квартири у сторону збільшення, у тому числі і при коливанні курсу валют, порядок розрахунків, якщо при здачі будинку в експлуатацію площа квартири відрізнятиметься від проектної;

• Перелік робіт, які мають бути виконані в квартирі на момент її передачі від забудовника до власника, у тому числі чи наявні у договорі зобов’язання щодо підведення та підключення всіх комунікацій до моменту передачі квартири власнику.

• Відповідальність сторін – у тексті більшості договорів забудовник взагалі не несе відповідальності за виконання своїх зобов’язань;

• Наявність у тексті договору умови про право забудовника в односторонньому порядку розірвати договір – ця умова, як і інші пов’язані з нею умови, які ставлять потенційного інвестора у невигідне і залежне становище.

Після цього не зайвим буде знову пройтися по всесвітній павутині у пошуках відгуків про об’єкт будівництва та забудовника. Це можуть бути як всі відомі соцмережі, так і ріелторські інтернет-ресурси, портали новин тощо.

Від себе порекомендую міжнародний форум https://www.skyscrapercity.com/ розділ Urban Ukraine – West/Захід.

У цьому розділі створюються окремі теми для обговорення окремих об’єктів будівництва, переважно багатоквартирних житлових будинків, де можна знайти відгуки реальних клієнтів забудовника, велику кількість актуальних фотографій на різних етапах будівництва і багато іншої цікавої інформації.

Отже, на первісному ринку нерухомості будьте пильними, не бійтесь задавати питання і просити документи, не шкодуйте час на перевірку будівництва всіма доступними засобами,  адже вибір робити Вам, так само як і нести відповідальність за цей вибір.