Успадкування земельної ділянки і орендна плата: відстоюємо свої права перед орендарем

Велика кількість сільськогосподарських угідь в Україні перебуває у власності мешканців сіл або вихідців із села і походять із земель колишніх колгоспів (так звані паї, у більшості випадків виділені в натурі (на місцевості). Такі земельні ділянки орендуються та обробляються відповідними підприємствами. Сьогодні поговоримо про ситуацію, коли власник, який є і орендодавцем, помирає, а його спадкоємець приймає спадщину.  Чомусь більшість підприємств-орендарів вважає, що період між смертю попереднього орендодавця і вступом у спадщину спадкоємця є для них пільговим періодом, за який можна не сплачувати орендну плату. А коли спадкоємець звертається до орендаря про сплату коштів за користування землею – той щиро обурюється і заявляє про відсутність підстав для таких виплат.

Однак що ж нам говорить закон.

Так, відповідно до Цивільного кодексу України спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщина) від фізичної особи, яка померла (спадкодавець), до інших осіб (спадкоємців), до складу спадщини входять всі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК України). Часом відкриття спадщини є  день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (ч. 2 ст. 1220 ЦК України).

Отже, приміром, якщо спадкодавець (власник земельної ділянки) помер 01.02.2016р., а спадкоємець оформив спадщину 12.11.2016р., він є власником цієї земельної ділянки не з 12.11.2016р., а з 01.02.2016р.

В свою чергу, відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Отже, за сукупність цих норм, спадкоємець земельної ділянки набуває права орендодавця (у тому числі і право на отримання орендної плати) із моменту відкриття спадщини.

Слід пам’ятати, що кожне право вимагає від його суб’єкта активних дій для його реалізації. Так, відповідно до ч. 5. Ст. 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148–1 Земельного кодексу України. Таке повідомлення має містити відомості про:

• кадастровий номер, місце розташування та площу земельної ділянки;
• прізвище, ім’я, по батькові нового власника;
• місце проживання (знаходження) нового власника, його поштова адреса;
• платіжні реквізити (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Якщо спадкоємець виконав усі вищеперелічені умови, а орендну плату за землю все одно не отримав – дорога одна: до суду. І у цьому випадку у спадкоємця є можливості заявити позовні вимоги не лише про примусове стягнення заборгованості із орендної плати, а й про розірвання договору оренди, оскільки:

• згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу Українидоговір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом;
• відповідно до п. «д» ч. 4 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкоюм є систематична несплата земельного податку або орендної плати;
• Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Огляд останньої судової практики дає підстави стверджувати, що у більшості випадків Феміда стає на бік нових власників (спадкоємців) земельних ділянок, звичайно за умови, що ними виконано всі необхідні для цього умови: оформлено спадщину, вчасно і правильно здійснено повідомлення орендаря, не пропущено строки позовної давності тощо. (посилання на одні з останніх судових рішень у Єдиному реєстрі http://reyestr.court.gov.ua/Review/74346651, http://reyestr.court.gov.ua/Review/74105741, http://reyestr.court.gov.ua/Review/74426081, http://reyestr.court.gov.ua/Review/73239942, http://reyestr.court.gov.ua/Review/72653585).

Підсумовуючи, хочу зазначити, що у цьому випадку ефективність захисту прав прямо залежить від активної позиції самої людини, як то кажуть, спасіння потопаючих – справа рук самих потопаючих, а тому потрібно не зволікати і не втрачати зайвого часу при оформленні права на спадщину.