Квадратні метри в центрі міста Хмельницького – це один з найперспективніших активів. Аби розпочати будівництво у середмісті обласного центру, ну просто величезних грошей не вистачить не те, що у гривні, а й навіть у валюті. Зазвичай для цього потрібні зв’язки та впливові друзі, бажано, серед представників міської влади. І чим більше таких зв’язків та партнерів – тим більше лояльності зможе отримати забудовники під час реалізації свого проекту.

Отримавши ласий шмат, бізнесмени намагаються витиснути з нього максимальну вигоду для себе без урахування реальних потреб громади. А тут вже не обійтись без скандалів. Ми ж цього разу спробували розібратись в історії як під одне елітне будівництво навіть «змінили» цільове призначення земельної ділянки і внесли правки у проект майбутнього генплану (корегування) аби узаконити будівлі, що були зведені та будуть зведені з порушеннями.

Елітний житловий комплекс у серці Хмельницького

Поруч з одним із найбільших перехресть Хмельницького у тихому закутку вже 4 рік триває будівництво. Інформація про житловий комплекс «Перлина Проскурова» почала з’являтись ще наприкінці 2016 року, адже нове будівництво супроводжувала активна рекламна кампанія.

Вартість квадратного метра у житловому комплексі нині коштує майже 13 тис.грн. На момент створення матеріалу квартири у першій секції вже були розпродані. Вільними залишилось лише дві двокімнатні квартири у другій секції ЖК. Також були вільні дворівневі пентхауси. Тим часом на ринок виставили продаж квартир у решті секцій – третій та четвертій.

І це попри доволі особливий договір, який пропонують укласти покупцям. Заледве не вперше у Хмельницькому квартири продають одразу за пакетом із двох договорів: деривативу та купівлі-продажу майнових прав.

Довідка. Договір купівлі-продажу деривативу – це письмова угода між майбутнім власником нерухомості та компанією з управління активами, за якою інвестор отримує базовий актив деривативу. В результаті інвестору переходять права та обов’язки на нерухомість, закріплені за компанією з управління активами в рамках форвардного договору.

Наскільки ризикованим є укладання таких договорів для покупців? За юридичною оцінкою договору ми звернулись до незалежного адвоката Романа Черняка.

«Найбільший ризик для інвестора – це втратити гроші. У договорі купівлі-продажу деривативу максимально акцентується увага на те, що продавець не несе жодної відповідальності перед покупцем за буд-які можливі ризики недотримання забудовником своїх зобов’язань. У разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом, адже договором купівлі-продажу майже у всіх випадках його розірвання передбачено, що продавець не компенсує вартість придбаного деривативу. Тобто у даному випадку інвестор має сплатити 50 % вартості житла. Потім має два дні аби пред’явити укладений дериватив і укласти інший договір купівлі-продажу майнових прав із сплатою другої половини вартості. На що одразу хочу звернути увагу інвесторів – довідку про сплату коштів інвестор отримує лише разом із квартирою. Це досить слизький момент, який залишає можливість для маніпуляцій.

У цьому договорі зазначено, що продавець не має чітких строків для повідомлення покупця про здачу об’єкта в експлуатацію. Також відсутні терміни проведення огляду на недоліки. Хоча інший пункт чітко визначає, що акт прийому-передачі має бути підписаний у будь-якому випадку не пізніше 90 днів від дня здачі в експлуатацію і таке не підписання, навіть за наявності неусунутих недоліків, є підставою для розірвання договору та неповернення коштів, сплачених за деривативом. Ось такі формулювання залишають можливості для недобросовісного забудовника так би мовити «кинути» покупця.

Немає гарантій щодо своєчасної здачі об’єкта в експлуатацію. Забудовник хитро розділяє поняття «строк будівництва» і «строк введення в експлуатацію», а сам договір яскраво ілюструє, як одна маленька кома у пункті договору надає забудовнику можливість в односторонньому порядку змінювати дату завершення будівництва на невизначений термін. Це створює значні перешкоди для доведення факту порушення забудовником умов договору, що є єдиною прописаною у договорі підставою для повернення коштів, сплачених за деривативом», – прокоментував адвокат Роман Черняк.

Для прикладу, на паспорті цього будівництва було зазначено, що закінчення будівельних робіт планується на 4 квартал 2017 року, а акт про готовність об’єкту було отримано аж у жовтні 2018 року

Передісторія: відомчий «БАЗИС» і мрії про будівництво

В останні дні грудня 1996 року у Хмельницькому з’являється колективне ремонтно-будівельне підприємство “БАЗИС”. Саме це підприємство прописалось за адресою вул. Подільська 10/1. Основним видом його діяльності є ремонтні роботи та будівництво. Згідно з аналітичною системою «YouControl» незмінним керівником цього підприємства є Франц Решетник.

У 2007 році підприємство отримало дозвіл на будівництво 130-ти квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями. Зводити мали на закріпленій земельній ділянці по вул.Подільській,10/1. У 1997 році “Базис” отримав державний акт на постійне користування ділянкою під виробничу базу. Тоді вони обрали своїм підрядником ПФ “Проспектбуд” та інвестором-забудовником фінансовою компанією “Поділля-Інвест”. Засновник та бенефіціар цих двох підприємств є депутат 5-го і 6-го скликань Хмельницької міської ради Микола Малий. Однак, як то кажуть, не склалось.

«Був такий Малий. Він збанкрутував. Тоді в Малого щось не пішло, ні тут, ні на Водопровідній, ні в Кам’янці. Він потім зник», – пригадує у телефонній розмові директор КРБП «Базис» Франц Решетник.

Як зазначає керівник КРБП «Базис», після зникнення забудовника, фірма отримала спадок із 12 обдурених інвесторів, які вклали кошти в це будівництво.

Спроба №2

16 листопада 2015 року КРПБ «Базис» звертається за містобудівними умовами та обмеженнями.

Напередодні, у неділю 15 листопада відбувся другий тур виборів на посаду мера Хмельницького. Перша інформація про результати виборів була відома вже у той же день. У кінцевому підсумку свободівець Олександр Симчишин здобув впевнену перемогу на виборах у Хмельницькому.

І на цей раз у «Базис» все виходить. 24 листопада 2015 року тодішній начальник управління архіртектури Віктор Дунаєвський підписує їм 4 комплекти містобудівних умов та обмежень на одну земельну ділянку. В усіх комплектах мова йде про будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення. Наміром забудови зазначено житлово-громадську забудову, а цільове призначення – землі житлової та громадської забудови, функціональне призначення – під виробничу базу.

Директор Франц Августович не може пригадати, з ким саме тоді вів перемовини: «Вів перемовини я та ще кілька представників від власників квартир. А хто був представником від Платинумбуд? Я не пам’ятаю прізвище. Там один заключає договори, інший керує. Я в то не влажу. Я його кілька разів бачив. Там юристи постійно працювали. Ми зустрічались з людьми. Я був присутній на зборах. Вони знайшли спільні знаменники. І так воно будується».

Це були перші МОУ. Ми уважно вивчили усі пакети документів, які фактично ідентичні між собою. Така ситуація можлива за умови, що ці всі МУО були видані на основі одного містобудівного розрахунку. Це може свідчити про тодішнє бажання забудовника занизити категорію складності будівництва до 3 категорії (діяла на момент видачі містобудівної документації), яка не передбачала необхідності проведення експертизи проектної документації.

Довідка. До 17 січня 2018 року положеннями статті 32 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено таке поняття як категорія складності об’єктів будівництва. На такі категорії поділяються усі об’єкти будівництва.

Категорій існує п’ять, де I — найнижча складність об’єкта, а V — найвища.

Законодавцем було введено такий термін, зокрема з метою визначення кількості стадій проектування об’єкту, визначення необхідності проведення експертизи проектної документації та обсягу процедур, які необхідно пройти для юридичного врегулювання ведення будівництва. Крім того, певні категорії може передбачати для учасників будівництва додаткові вимоги (наприклад, генпідрядник об’єкта IV або V категорії має обов’язково попередньо отримати ліцензію на здійснення відповідної діяльності). Іншими словами, чим вища категорія складності, тим важче привести юридичну і проектну складову реалізації об’єкту будівництва відповідно до вимог законодавства.

Пізніше КРБП “Базис”знову ж таки звертається до профільного управління та отримує взамін інші МУО. Правда основні  техніко-економічні показники об’єкта будівництва в них тоді майже не змінились: площа забудови – 478,0 м.кв., поверховість – 10; загальна площа будівлі – 3 638,0 м.кв.; будівельний об’єм – 12 840,0 м.куб.

Багатоповерхівка серед садибної забудови

ЖК “Перлина Проскурова” з одного боку межує з провулком Проскурівського підпілля. Тут переважає садибна забудова. Однак, про таке сусідство в містобудівних ані слова. І це попри ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень»:

«При розміщенні 9 – 16-поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань між садибним будинком і довгими сторонами багатоповерхового будинку приймається не меншою за висоту будинку, що зводиться» – таку норму можна прочитати у ДБН 360-92**.

Одна секція перетворилась у…п’ять

У вересні 2016 року земельну ділянку під майбутнім комплексом поділили на три частини. Відповідно КРБП «Базис» вкотре пішло до управління архітектури Хмельницької міськради – вже за новими МОУ.

Нові МУО дещо відрізнялись від попередніх, а саме:

• змінився намір забудови із житлово-громадської забудови на громадське будівництво;
• змінилась адреса будівництва з вул. Подільська, 10/1 на вул. Подільська, 10/3 (пов’язано із поділом землі);
• змінився документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою з державного акту на інформаційну довідку з Держреєстру № 73179360 від 17.11.2016 р;
• змінилась площа земельної ділянки з 0,95 га на 0,3834 га (поділ на 3 ділянки, містобудівні видавались на одну з них);
• змінилось цільове призначення із «землі житлової та громадської забудови» на «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств»;
• змінилось функціональне призначення із «під виробничу базу» на «землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення»;
• і звичайно ж змінились основні техніко-економічні показники об’єкта будівництва: загальна площа будівель – 11 720,0 кв.м, площа вбудовано-прибудованих приміщень громадського призначення – 920,0 кв.м, поверховість – 10; площа забудови – 1 517,0 кв.м, будівельний об’єм – 168 400,0 кв.м.

З новими містобудівними і розпочалось активне будівництво. В грудні 2016 року КРБП «Базис» отримало декларацію про початок виконання будівельних робіт на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення (І черга). А вже в березні 2017 року отримана ще одна декларація про початок виконання будівельних робіт на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення (ІІ черга).

Наступні МУО замовник отримав вже на початку листопада 2017 року. У зазначених містобудівних умовах мова вже йде про граничнодопустиму висотність будинків у розмірі 27 м (9 поверхів), а максимально допустимий відсоток забудови – 35,71 %. Ну і що важливо, то наприкінці документу вказано, що одні із чотирьох найперших МУО потрібно вважати такими, що втратили чинність.

Більш детальну інформацію можна дізнатись із містобудівного розрахунку, на основі якого й видавались містобудівні умови. Так от, мова йщла про будівництво 81 квартири, а саме 48 однокімнатних, 24 двокімнатні квартири та 9 дворівневих квартир.

Цікавинкою цього розрахунку є зазначення необхідності 72 машино-місць та передбачення їх у проекті лише у кількості – 30 машино-місць. І поряд з цим зазначено ще одну родзинку – «нестача паркувальних місць буде компенсована за рахунок оренди паркувальних місць на паркінгу у ТЦ», що для такого будівництва є достатньо дивним та дивним для елітного будівництва в центральній частині міста. Також дивним виглядає передбачення площі озеленення території лише у розмірі 100 кв.м, що є мізерним порівняно із вимогою ДБНів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт стосовно цієї земельної ділянки забудовником було отримано 1 листопада 2018 року. Мова йде про нове будівництво із класом наслідків СС2, тому і документ отримано нового зразка.

У серпні 2018 року цей же замовник знову ж таки звернувся до управління архітектури Хмельницької міськради із заявою, яка містила прохання надати МУО на будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями на вул. Подільській, 10/5 у місті Хмельницькому. І вже у середині вересня 2018 року їм було видано чергові МУО. Правда деякі пункти цього містобудівного документу цього разу вже суттєво відрізнялись від тих МУО, які видавались, наприклад, у 2017 році. Зміни торкнулись цільового призначення, яке було зазначене як  для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (02.10), категорія земель  – землі житлової та громадської забудови з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури та вид використання – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Нагадаємо, що відповідно до ДБНу 360-92** «площу озелененої території житлового кварталу слід приймати не менше 6 кв.м на 1 люд. (без урахування шкіл і дитячих дошкільних установ)». Також є вимога, що озеленення житлових районів має становити не менше 25 %. Тобто озеленення земельної ділянки площею 0,1687 га має становити десь 0,042 га (420 кв.м).

Змінився також показник граничнодопустимої висотності будинку із 27 м до 45 м (приблизно 15 поверхів).

Містобудівний розрахунок до нових МУО датований 2018 роком передбачає будівництво двох десятиповерхових житлових будинків на 126 квартир площею забудови 575,44 кв.м та 584,58 кв.м, загальною площею забудови 1 160,02 кв.м.

Варто звернути увагу на зазначену у розрахунку фразу «нестача розрахункових площ майданчиків та озеленення компенсується наявністю міського парку ім. Чекмана в пішохідній доступності від ділянки забудови». Однак в даних містобудівного розрахунку все ж таки зазначено хоч 200 кв.м озеленення, а от вже про машино-місця мова зовсім не йде. І от за таких обставинами всупереч плану зонування м. Хмельницького замовнику профільне управління все ж таки видало документи, які дозволяють йому розпочинати будівництво нових черг. І що саме цікаве – 28 березня 2019 року замовник також отримав дозвіл на виконання будівельних робіт від Держархбудінспекції області, в якому мова йде про нове будівництво класу наслідків СС2.