Службові квадратні метри – потреба чи спосіб для забудовника отримати безкоштовну землю? Частина перша

Фото: авторів

Власне житло – це мрія без перебільшення кожного третього українця. Ускладнюється ця ситуація нестабільним економічним становищем, корупцією та відсутністю прийнятних іпотечних пропозицій. За роки незалежності придбати своє помешкання для пересічного українця – це наче підкорити вершину Евересту, до якої доходять лише обрані. Хмельницький не є виключенням. Роками тут, як і типово по всій Україні, дієвими були кілька схем із службовим житлом.

Судові колотнечі заради омріяних квадратів

Постанова, яка визначає перелік тих, хто має право на відомче житло, була ухвалена ще 31 рік тому, а серед 68 категорій працівників-пільговиків є і прокурори, і судді. Ще кілька років тому, отримати квартиру ця категорія державних службовців могла дещо іншим способом. До зміни законодавства існували норми, які зобов’язували органи місцевого самоврядування протягом півроку забезпечити, наприклад, суддю та прокурора житлом.

«Вони йшли до суду. Отримували рішення на забезпечення їх житлом. І фактично паралізовували всю чергу. Як тільки десь з’являлась інформація, що на баланс міста мають передати квартиру, то одразу з’являлось рішення суду про обов’язкову передачу житла судді чи прокурору. А також накладався арешт на книгу ордерів. Згодом приходила виконавча служба. І на додачу ми ще змушені були сплачувати штрафні санкції з бюджету міста», – пояснює завідувач відділу обліку та розподілу житлової площі Хмельницької міськради Анатолій Коростіль.

Коли ця «схема» таки опинилась поза законом, то відомчі структури згадали про старий добрий договір суперфіцію. Простими словами, вони звертались до міської ради за земельною ділянкою у постійне користування під будівництво багатоповерхового житлового будинку. Опісля цього обирали забудовника, якому передавали ділянку під забудову за певний відсоток житлової площі взамін.

«Так ми вирішуємо одну з найважливіших проблем. Самі забезпечуємо своїх працівників житлом, мотивуємо їх і далі працювати в органах прокуратури. Натомість, прокурори не створюють незручностей для інших черговиків», – намагається пояснити ситуацію заступник прокурора Сергій Нагребецький.

Ми ж спробували прослідкувати наскільки вигідна така позиція для пересічних містян.

«Прокурорський» бізнес-центр та багатоповерхівка у зоні рекреації

З 2010 по 2016 рік міська влада за безцінь роздала під житлову забудову різним структурам 43,3 га землі.

У свій час місто у постійне користування прокуратурі Хмельницької області передало чотири земельні ділянки для різних потреб, а саме: 900 кв.м. на вул. Подільська, 93/1, 0,50 га на вул. Старокостянтинівському шосе, 20/7, 0,533 га на вул. Трудовій, 5/5 В та 0,23 га на вул. Вокзальній, 56. Ще 2,1 га землі на вул. Нижня Берегова, 2/2-В дісталось Апеляційному суду Хмельницької області (нині Хмельницький апеляційний суд). Структури отримали їх безкоштовно. Тоді як реальна вартість на ринку цих земель сягає мільйони гривень.

Історія про те, як на 900 квадратних метрах на вул. Подільській, 93/1 замість адміністративної будівлі Прокуратури з’явився бізнес-центр спричинила справжній скандал та навіть відкриття двох кримінальних проваджень. Ринкова ціна земельної ділянки в самому центрі міста на момент будівництва була три мільйони гривень. Натомість прокуратура отримала за неї лише 4 квартири. Орієнтовна ринкова вартість цих помешкань – майже 2,5 мільйона гривень. Три з них дістались прокурорам в ЖК «Гагаріно», що на провулку Гагарін,37/2. На момент продажу за ці помешкання просили по 7 300 грн за квадратний метр. Ще одну квартиру віддали прокурору у скандальному будинку «Набережний квартал». За словами рієлторів, ціни на помешкання у цьому комплексі «тримаються». Тож така квартира, як у прокурора, на ринку може коштувати близько 40 тисяч доларів. Однак, якщо порахувати собівартість квадратних метрів, то забудовнику передача таких квартир обійшлася десь 1,43 мільйона гривень, тобто майже удвічі дешевше, ніж вартість земельної ділянки, яку забудовник отримав під забудову.

«Ринок перенасичений пропозиціями. Більше 3-4 тисяч за квадратний метр нині ніхто не закладає. Якщо ділянка дорога, можуть ще менше закладати. Наприклад, 2 тисячі на квадратний метр. Тож реальна собівартість коливається від п’яти до семи тисяч за квадрат, все залежить від того, де, коли і за скільки вдалось отримати землю», – зазначає працівник будівельної компанії на правах анонімності.

Заповітні 900 квадратів у центрі Хмельницького мали цільове призначення під будівництво адміністративного будинку прокуратури. Це навіть прописали у містобудівні умови та обмеження. Тобто під «легендою» і з мовчазного благословення прокуратури у середмісті з’являється типовий офісний центр спочатку на 2 поверхи, а в підсумку – на чотири поверхи всупереч граничнодопустимій поверховості згідно Плану зонування Хмельницького.

Земельну ділянку по вул. Старокостянтинівському шосе, 20/7 у постійне користування обласної прокуратури віддали ще в травні 2015 року для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. У чинному Генеральному плані міста Хмельницького практично вся зона між вулицями Зарічанська та Прибузька – це зона зелених насаджень загального користування, що є рекреаційною зоною. Відповідно до плану зонування міста багатоповерхівки тут бути не може. Але ж якщо тут роздаватимуть «халявні» квартири прокурорам, то можна це порушення і не помітити.

Скріншот із Генерального плану міста Хмельницького

Також у травні 2015 року прокуратура області отримала ще одну земельну ділянку під багатоквартирну забудову на Трудовій, 5/5 В.

Договори суперфіцію на забудову і Старокостянтинівського щосе,20/7 та Трудової, 5/5 В уклали вже з відомою нам ТОВ «Житлоплюс» та ПФ «Діта» (належить колишньому депутату Хмельницької міської ради Михайлу Кіперману). Так за будинок у рекреаційній зоні ТОВ «Житлоплюс» мало передати прокурорам 5 % загальної площі квартир, але не менше 730 кв.м. А ПФ «Діта» – 5 % від загальної побудованої площі житлових приміщень, але вартістю не менше 2,99 мільйона гривень.

У зеленій зоні забудовник вже побудував три будинки на 210 квартир, а в другому випадку – заплановано звести три черги на 180 квартир.

Саме на забудову цих ділянок Прокуратура області збирала пропозиції від забудовників. Офіційно їх надійшло всього 4 нам також надала пропозиції від забудовників, в яких цей відсоток був максимальний. Претендентами на ці дві земельні ділянки в загальному були лише 4 юрособи, дві з яких і взялись за будівництво.

Цілий квартал на землях сільгосппризначення для суддів

Понад 2 гектари поблизу Південного Бугу ще у 2013 році були призначені для ведення сільського господарства. А вже у серпні депутати хмельницької міської ради забрали їх у запас міста, як несільськогосподарські угіддя. Пізніше передали Апеляційному суду на праві постійного користування під забудову багатоквартирними житловими будинками. За ці 2,1 га судді апеляційного суду отримали 941,94 кв. м., а це в еквіваленті – 15 квартир. Нині ціна землі під забудову у цьому районі на ринку коливається у межах 1000 доларів за сотку. Тож за таку ділянку сьогодні можна було сміливо просити понад 5 мільйонів гривень на аукціоні, як і вимагає чинний Земельний кодекс України. Водночас квартири, які отримали судді, за собівартістю вартують 5,6 мільйона гривень.

«14 квартир згідно цього договору розподілені між суддями. На сьогодні усі судді Хмельницького апеляційного суду забезпечені житлом. На позабалансовому обліку у нас залишилась ще одна двокімнатна квартира», – запевняє Сергій Болотін.

Слугам Феміди дісталось лише 15 квартир у різних куточках міста. А тим часом забудовник розпочав масштабну забудову поблизу річки. На двох гектарах майже завершили зведення 566 квартир у 7 черг. Тож 550 квартир та всі паркомісця залишились забудовнику – ЖБК «Прибережний» та ТОВ «Житлоплюс».

За словами ріелтора, ціни у цих будинках коливаються від восьми до десяти з половиною тисяч за квадрат. Така різниця, пов’язана із краєвидами та поверхом.

«Улюблений» забудовник

Три договори, за яким відомчі структури отримували житло для своїх працівників, і прокуратура, і суд, укладали із фірмами з орбіти депутата Хмельницької міської ради – Олександра Скочеляса. Власне, і службове житло отримували у будівництвах дотичних до його компаній. Виключенням є лише один прокурор, якому дісталась квартира в іншій новобудові. Забудовником на трьох ділянках виступили юридичні особи із орбіти депутата Хмельницької міської ради Олександра Скочеляса.

Засновником та керівником ТОВ «Житлоплюс», яка є замовником документації для будівництв по вулицях Подільській та Старокостянтинівське шосе, є юрист, а також за сумісництвом і кум депутата Ярослав Бляхарський. Останній також є засновником відомого в місті своєю «спортивною» забудовою під назвою Спортсіті ТОВ «ТЦ «Прибузький», де фірма депутата ТОВ «Будівельна компанія «Конструкція» є генеральним підрядником. Саме ця фірма стала генеральним підрядником під час будівництва багатоквартирних житлових будинків для прокурорів по вул. Старокостянтинівське шосе, 20/7. До речі, Ярослав Бляхарський разом із батьком депутата Анатолієм Скочелясом є засновниками ЖБК «Меблевий».

Щодо забудови «суддівської» земельної ділянки по вулиці Нижній Береговій, то ТОВ «Житлоплюс» з’являється у договорі про спільну забудову, який підписував Апеляційний суд області, не з самого початку, а лише у листопаді 2015 року.

Скріншот орбіти юросіб депутата О.Скочеляса із аналітичної системи YouControl

Підтвердженням наявності зв’язку групи фірм депутата до будівництва житлових будинків на суддівській землі є нанесення логотипу інвестиційної компанії SK Group на одному із будинків, що будується у зовсім іншому стилі та позиціонується забудовником як житловий комплекс Sping Towm. Ця ж інвестиційна компанія позиціонує себе як інвестор об’єкту ЖК Олімпійський по вул. Старокостянтинівське шосе, 20/7, що будувався на прокурорській землі.

Скріншоти оголошень продажу квартир на сайті ЛУН

«Ми обирали забудовника за простим принципом – хто більше дасть квартир для наших працівників. Більше того, одна з умов була така, щоб ми могли обрати ці квартири, а не отримувати їх за залишковим принципом: ніхто не хоче жити у кутових помешканнях чи на перших і останніх поверхах», – пояснює позицію прокуратури заступник прокурора Сергій Нагребецький.

Економна економія або скільки не отримав міський бюджет через службове житло

Забудовники не лише за безцінь отримали землю, вони ще й суттєво заощадили і на сплаті пайової участі. Наприклад, ТОВ «Житлоплюс» отримало від Хмельницької міськради пільгу для будівництва на Старокостянтинівському шосе, 20/7 та Нижній Бергеговій. Замість 3% від вартості об’єкта до бюджету відраховували лише 1%. У гривневому еквіваленті це виглядало як 548,5 тисяч гривень замість 1,65 мільйона. По факту реальних коштів на рахунки надійшло лише 205,5 тисяч гривень лише за одним із договорів.

Щодо будівництва аж семи житлових будинків на Нижній Береговій, то із містом було укладено лише один договір щодо сплати пайової участі – будівництво першого багатоквартирного багатоповерхового житлового будинку. Нарахована сума у розмірі 314 048 гривень сплачена у повному обсязі. Якщо б не було зменшено розмір відсотку, то забудовник мав би сплатити аж 942 тисячі гривень до міського бюджету.

Сплати пайової участі щодо будівництва багатоквартирного будинку по вул. Трудовій, 5/2 Б ще не було, однак розрахунок розміру пайової участі до договору свідчить, що ПФ «Діта» поки не отримувала пільгових відсотків від Хмельницької міськради.

Лише втрати по сплаті пайової участі перевищують два з половиною мільйони гривень. А це 18 веноскопів – візуалізаторів вен, це 22 дитячі майданчики, це 17 палат адаптованих для народження дитини у комфортних умовах. Саме ці проекти перемогли на щорічному конкурсі громадських проєктів, тобто є відзеркаленням потреб містян.

Читайте продовження згодом.

Розслідування Альони Берези і Марії Турчини. Створено за підтримки регіонального проекту “Лабораторія викриттів” від Bihus.Info.

Приєднуйтесь до нашого каналу у Viber та Telegram
Поділіться в соціальних мережах:

Популярне